鲁法案例[2026]069
树立工程尚未初始施工
两边在签订合同期约定“以房抵债”
抵债房屋的位置、面积及价钱均不解确
该约定是否有用？
（图片由AI创作）
案情简介
2022年9月27日，甲公司与乙公司签订《水电施工分包合同》，两边约定由甲公司认真乙公司玻璃城厂房的水电装配状貌。在工程款拨付部分，合同约定在状貌一谈完工，经乙公司质检部门验收及格后，付至暂定合同金额的70%，最初抵一套房，剩余部分以进程款的方式拨付；其余部分经树立方验收及格并审计完成后付至坚韧值的95%；剩余5%动作质料保证金一年后付清。合同签订后，甲公司组织东谈主员施工并于2022年12月底施工结束，案涉工程于2023年5月拜托使用。甲公司屡次向乙公司催要工程款，乙公司未予答理。甲公司无奈告状至枣庄市中法院，苦求判令乙公司支付工程款。
法院审理
本案争议焦点为：甲公司与乙公司两边在工程施工前签订合同约定的“以房抵债”是否有用。
法院经审理觉得，《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则些许问题的解释》第二十八条第一款王法，债务东谈主概略第三东谈主与债权东谈主在债务执行期限届满前达成以物抵债公约的，东谈主民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该公约的效用。甲公司与乙公司之间“以抵一套房的方式付款合同金额的70%”的约定在性质上属于以物抵债。甲公司与乙公司在签订案涉合同期，案涉工程未初始施工，两边尚未造成债权债务关系，用以抵扣工程款的房屋位置、面积及价钱等基本内容均未明确。案涉工程于2023年5月拜托使用，此时视为案涉工程经过了好意思满验收且质料安妥约定，按照约定乙公司应拨付给甲公司工程款，但于今未足额拨付且亦未提交把柄评释其已向甲公司拜托了房屋。
最终，法院判决乙公司给付甲公司工程款及利息。一审判决作出后，乙公司不平拿起上诉，二审法院督察一审判决，对其上诉认识，未予援手。该判决已凯旋。
法官说法
在树立工程边界，树立单元出于缓解现款流压力的需要，等闲出现与施工单元达成以房抵债公约的情形，按照以房抵债公约达成的时辰不错分为工程好意思满结算前和工程好意思满结算后。工程好意思满结算前包括：1.招投标阶段或签订树立工程施工合同期；2.树立工程施工合同执行历程中，主要指开工后到好意思满结算前。
对于招投标阶段或签订树立工程施工合同期约定的“以房抵债”，在此阶段因工程尚未骨子开工，两边尚未造成债权债务关系，无法详情工程款的具体赔偿金额，若无法明确抵债房产的具体情况及商场估值，实行中一般不会认定此时以房抵债条件的效用。本案即属于此种情形，在案涉工程尚未开工的前提下，甲乙公司之间达成的“以一套房抵工程款”公约存在省略情趣，缺少明确赔偿房产信息和赔偿金额等重要信息，约定费解导致其缺少可执行性，不宜视作结算条件。因此，对于甲公司以房抵债的苦求未予援手。
对于树立工程施工合同执行历程中签订的“以房抵债”公约，其性质和效用在实行中存在一定的争议。主要原因在于施工合同执行历程中，跟着工程的冉冉趋于好意思满、工程款付款期限的附进，树立单元与施工单元签订的以房抵债公约约定不够明确，不同的约定（比如仅仅约定了抵债的总额额，波及房屋的位置，对于债务的数额莫得经过结算等）激勉的法律效果也不同。根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则些许问题的解释》第二十八条第二款的王法，开云app1.签订的以房抵债公约若约定在好意思满后、付款期限届满后，抵债房产的总共权平直归施工单元（债权东谈主）。此时以房抵债公约属于流押条件，应当认定为无效，然则不影响以房抵债公约中其他部分的效用评价。2.签订的以房抵债公约若约定在好意思满后、付款期限届满后，施工单元（债权东谈主）苦求对抵债房产进行拍卖、变卖、折价以终了债权的，应当认定该约定有用。3.签订以房抵债公约时，照旧将抵债房屋财产职权振荡至施工单元（债权东谈主）名下，此时造成让与担保，不错根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉相干担保轨制的解释》第六十八条的王法就抵债房产进行拍卖、变卖所得价款进行优先受偿。
对于好意思满结算结束，付款期限届满后达成的以房抵债公约的效用在实行中争议不大。根据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则些许问题的解释》第二十七条第一款的王法，债务东谈主概略第三东谈主与债权东谈主在债务执行期限届满后达成以物抵债公约，不存在影响合同效用情形的，应当认定该公约自当事东谈主兴致示意一致时凯旋。好意思满结算后，树立工程施工合同执行所产生的债权债务数额和抵债物的价值照旧基本详情。两边当事东谈主的兴致示意信得过，合同内容不违背法律、行政法例的强制性王法，“以房抵债公约”即为有用。
法条邻接
《中华东谈主民共和国民法典》第四百零一条典质权东谈主在债务执行期限届满前，与典质东谈主约定债务东谈主不执行到期债务时典质财产归债权东谈主总共的，只可照章就典质财产优先受偿。
《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则些许问题的解释》第二十七条债务东谈主概略第三东谈主与债权东谈主在债务执行期限届满后达成以物抵债公约，不存在影响合同效用情形的，东谈主民法院应当认定该公约自当事东谈主兴致示意一致时凯旋。
债务东谈主概略第三东谈主执行以物抵债公约后，东谈主民法院应当认定相应的原债务同期消除；债务东谈主概略第三东谈主未按照约定执行以物抵债公约，经催告后在合理期限内仍不执行，债权东谈主遴聘任求执行原债务概略以物抵债公约的，东谈主民法院应予援手，然则法律另有王法概略当事东谈主另有约定的以外。
前款王法的以物抵债公约经东谈主民法院阐述概略东谈主民法院根据当事东谈主达成的以物抵债公约制作成合伙书，债权东谈主认识财产职权自阐述书、合伙书凯旋时发生变动概略具有顽抗善意第三东谈主效用的，东谈主民法院不予援手。
债务东谈主概略第三东谈主以我方不享有总共权概略贬责权的财产职权缔结以物抵债公约的，依据本解释第十九条的王法措置。
《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉合同编通则些许问题的解释》第二十八条债务东谈主概略第三东谈主与债权东谈主在债务执行期限届满前达成以物抵债公约的，东谈主民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该公约的效用。
{jz:field.toptypename/}当事东谈主约定债务东谈主到期莫得璧还债务，债权东谈主不错对抵债财产拍卖、变卖、折价以终了债权的，东谈主民法院应当认定该约定有用。当事东谈主约定债务东谈主到期莫得璧还债务，抵债财产归债权东谈主总共的，东谈主民法院应当认定该约定无效，然则不影响其他部分的效用；债权东谈主苦求对抵债财产拍卖、变卖、折价以终了债权的，东谈主民法院应予援手。
当事东谈主缔结前款王法的以物抵债公约后，债务东谈主概略第三东谈主未将财产职权振荡至债权东谈主名下，债权东谈主认识优先受偿的，东谈主民法院不予援手；债务东谈主概略第三东谈主已将财产职权振荡至债权东谈主名下的，依据《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉相干担保轨制的解释》第六十八条的王法措置。
《宇宙法院民商事审判使命会议纪要》第四十五条当事东谈主在债务执行期届满前达成以物抵债公约，抵债物尚未拜托债权东谈主，债权东谈主苦求债务东谈主拜托的，因此种情况不同于本纪要第71条王法的让与担保，东谈主民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系拿告状讼。经释光辉当事东谈主仍拒却变更诉讼苦求的，应当驳回其诉讼苦求，但不影响其根据原债权债务关系另行拿告状讼。
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